Zdĺhavé povoľovanie výstavby predražuje bývanie v Bratislave

Hoci výstavba v Bratislave v posledných rokoch výrazne napreduje a  mesto sa dynamicky rozvíja, ľudia hľadajúci nové bývanie si pomaly nebudú mať z čoho vyberať. Ponuku nových projektov totiž brzdia dlhé povoľovacie procesy. Nie sú problémom výlučne pre developerov, ale v konečnom dôsledku zhoršujú dostupnosť bývania v hlavnom meste. Upozorňuje na to Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), ktorý s tímom odborníkov pripravil návrhy, ako zlepšiť povoľovanie novej výstavby v Bratislave.

Materiál s rovnakým názvom analyzuje súčasný stav. Jeho autori sa inšpirovali v zahraničí a napísali komplexný dokument, ktorý má za úlohu predostrieť funkčný, transparentný a najmä dynamickejší proces schvaľovania výstavby v Bratislave.

Zdroj: Shutterstock

Najväčšie problémy: Čas a prehľadnosť

Spolu šesť administratívnych krokov od prvých konzultácií po stavebné povolenie zaberie niekedy aj osem až desať rokov. „Jednotlivé projekty prechádzajú viacerými volebnými obdobiami, musia reagovať na meniace sa požiadavky a často sa ku koncu povoľovacieho procesu stane, že sú už morálne zastarané a vyžadujú zmeny. V konečnom dôsledku to pre občana znamená drahší byt,  keď sa v jeho cene odrazia náklady za roky príprav,“ konštatuje výkonný riaditeľ IUR Juraj Suchánek.

Developeri musia svoj zámer konzultovať s mestom už v úvodnom štádiu prípravy. Následne musia požiadať o stanovisko k investičnému zámeru, ktoré im magistrát niekedy vydá po mesiaci, niekedy naň musia čakať rok. A to sú iba úvodné z množstva krokov potrebných k tomu, aby sa mohlo začať stavať. Po získaní záväzného stanoviska mesta potrebuje investor absolvovať posúdenie vplyvov na životné prostredie, tzv. EIA, a prejsť územným a stavebným konaním.

Jedna väčšia stavba si vyžaduje tri samostatné, po sebe idúce konania, aby bolo možné začať stavať.  V každom konaní je okrem samotného projektu potrebné veľké množstvo – v niektorých prípadoch aj sto – rôznych stanovísk a vyjadrení. „Okrem toho sa do procesu zapája aj verejnosť. Aj keď toto právo je, samozrejme, legitímne a dôležité, niekedy je zneužívané na zviditeľnenie politikov a fakticky sú podávané tie isté pripomienky v každom z konaní,“ dodáva J. Suchánek. Spôsobuje to niekoľkoročné prieťahy v konaniach, ktoré významne predražujú výstavbu.

Výkonný riaditeľ IUR Juraj Suchánek. Zdroj: Juraj Suchánek

Riešenie: zmena zákonov a rýchlejšie úrady

Kolektív autorov na čele s J. Suchánkom predstavil súbor opatrení a návrhov jasne definovaných procesov. Majú viesť k maximálnej transparentnosti a vyššej dynamickosti posudzovania žiadostí tak, aby sa zákony nedali zneužívať na neúmerné predlžovanie procesov povoľovania výstavby. V súčasnosti má systém povoľovania výstavby viacero nefunkčných častí.

„Súčasné vedenie magistrátu si uvedomuje zlé nastavenie uvedených procesov v minulosti a zrealizovalo viacero opatrení, ktoré by mali prispieť k zlepšeniu. Ich úspešnosť však bude možné posúdiť až s odstupom času,“ vysvetľuje J. Suchánek. „Jedným z príkladov nefunkčných súčastí procesov sú záväzné stanoviská, ktoré vydáva Hlavné mesto Bratislava podľa stavebného zákona.“

Lehota na vydanie záväzného stanoviska, stanoviska a vyjadrenia je podľa zákona 30 dní. V praxi ju však mesto neuplatňuje, pretože podľa neho o záväzné stanovisko žiada stavebník ešte pred začatím konania, a preto sa na mesto lehota podľa tohto zákona nevzťahuje. Zároveň však zákon hovorí, že ak sa orgán po oznámení začatia konania v rámci stanovenej lehoty nevyjadrí (prípadne nepožiada o jej predĺženie), so stavbou súhlasí.

Takýto prípad nejednoznačnosti legislatívy nie je ojedinelý a spôsobuje stavebníkom množstvo problémov. Každý developer potrebuje pred začatím výstavby poznať výhrady mesta, mestských častí a zainteresovaných strán, aby na ne mohol v projekte reagovať a prispôsobiť ho požiadavkám. Nielen že nevie, kedy stanovisko získa, a tým pádom nedokáže ani približne určiť termín výstavby, ale nemá v rukách ani účinné nástroje na to, aby na prekročenú lehotu náležite upozornil magistrát. V závere minulého roka spustil magistrát rozhranie, prostredníctvom ktorého získajú žiadatelia informáciu, kde sa práve ich žiadosť nachádza. Naďalej však ostáva problematické, že nevedia cez aké oddelenia ešte len pôjde, resp. koľko to bude trvať.

IUR v dokumente Ako zlepšiť povoľovanie novej výstavby v Bratislave navrhuje jasne stanoviť nielen lehoty, ale aj požiadavky, ktoré môže klásť mesto alebo mestská časť na stavebníka. Nemalo by sa teda stať, že po neprimerane dlhom čase si mesto vyžiada ďalšie dokumenty, na ktoré podľa zákona ani nemá nárok – napríklad porovnanie urbanistických štúdií.

Stavebné úrady zas čelia problému systémovej zaujatosti. Starostovia mestských častí sa zvolením stávajú zástupcami stavebných úradov a mali by nestranne a odborne rozhodovať v otázkach výstavby vo svojej mestskej časti. Zároveň sú však zástupcami voličov, ktorí na nich kladú očakávania. Takéto situácie väčšinou vedú k prílišnej opatrnosti a naťahovaniu procesov. Väčšinou je iba na sile osobnosti starostov, ako tento konflikt zvládnu.

Tu by opäť pomohla jasná legislatíva a vymedzenie právomocí, ako aj kvalitná a široká diskusia s obyvateľmi mestských častí, ktorým by kompetentné osoby vysvetlili problematické body a vypočuli si ich pripomienky.

Zdroj: JTRE

Ako do územného plánovania zapojiť verejnosť?

Okrem množstva ďalších úprav zákona tak, aby bol jednoznačný a jasne stanovoval nielen kompetencie, ale aj práva žiadateľov či jednotlivých orgánov, upozorňujú autori aj na územné plánovanie a zapojenie verejnosti. Platný územný plán hlavného mesta je zastaraný a nepružný, dlhodobo nereaguje na zmenené potreby mesta a jeho obyvateľov ani na vývoj na trhu.

V súčasnosti má verejnosť možnosť zúčastňovať sa na rôznych diskusiách a rokovaniach, ktoré sú však často nezvládnuté, v horších prípadoch zneužité na manipuláciu. Pravidlá a organizovanie participácie sú úlohou mesta a mestských častí, ktoré majú územné plánovanie v kompetencii. Autorka kapitoly o participácii Milota Sidorová sa inšpirovala v Prahe, kde Inštitút plánovania a rozvoja vydal manuál participácie verejnosti na územnom plánovaní. „Verejnosť nesmie byť v tomto procese opomínaná a musí byť súčasťou územného plánovania mesta,“ hovorí M. Sidorová.

Ideálnou platformou pri konzultovaní zmien územného plánu s verejnosťou by mohli byť mestské časti, ktoré ich posudzujú ako prvé. Zákonným minimom by mohlo byť vyvesenie na úradnú tabuľu, participácia však môže prebiehať aj formou aktívneho verejného prerokovania. „V Prahe sa pravidelne organizujú schôdzky verejnosti s odborníkmi, bolo spustené infocentrum, občanom je k dispozícii aj telefonická infolinka.“

Dôležitým krokom je elektronizácia 

Dnes je možné podávať žiadosti len papierovou formou. Súčasné vedenie magistrátu spracovalo internú analýzu vydávania stanovísk a zistilo, že takmer 40 percent času na spracovanie stanoviska sa stráca už len pri presune dokumentácie medzi jednotlivými oddeleniami. Táto strata cenných hodín môže byť ľahko napravená – spustením možnosti elektronického podávania, ktoré už mesto pripravuje.

„Elektronizácia celého procesu navyše umožňuje ľahkú sledovateľnosť a lepšie riadenie celého procesu riadiacimi pracovníkmi. Samozrejme, bude mať aj pozitívne ekologické vplyvy,“ vysvetľuje J. Suchánek.

Materiál Ako zlepšiť povoľovanie novej výstavby v Bratislave je aktuálne v štádiu pripomienkovania, keď môže odborná verejnosť navrhovať ďalšie zlepšenia a dopĺňať už existujúce návrhy. Jeho finálna podoba má byť zverejnená v januári 2020. Viac informácií o materiáli a možnosti pripomienkovania nájdete na stránke IUR.

Sledujte náš blog, sociálne siete a newsletter pre viac noviniek.